НАЛОГОВЫЙ ГИД 2025 ДЛЯ ИНВЕСТОРА В НЕДВИЖИМОСТЬ ИСПАНИИ

Все о налогообложении недвижимости в Испании в нашем Налоговом гиде 2025.

ITP, IVA, IBI, AJD, IRPF, IRNR, IP, Plusvalía, Valor de referencia catastral … Все эти термины станут для вас понятнее после прочтения нашего Налогового гида 2025. Это самый полный гид по налогообложению недвижимости в Испании.

Налогообложение недвижимости в Испании зависит от региона, в котором вы совершаете покупку (автономные сообщества). Также оно различается в зависимости от вашего статуса (резидент, нерезидент из ЕС или из стран вне ЕС). И от того, как используется объект: основное место жительства, второе жильё, долгосрочная аренда, временная аренда или туристическая аренда.
Наиболее выгодное налогообложение действует в Сообществе Мадрида и Андалусии а наиболее тяжёлое — в Каталонии.
​
Здесь мы рассматриваем вопросы налогообложения физических лиц, которые владеют или собираются приобрести недвижимость в Испании.

Налоговые изменения 2025 года

В 2025 году национальные и региональные налоговые изменения могут затронуть иностранных покупателей недвижимости в Испании, в частности:

• Закон о жилье (Ley de Vivienda) от 26 мая 2023 года предусматривает, что с 2024 года стандартный налоговый вычет на доходы от аренды для собственников — резидентов Испании снижается с 60 % до 50 %.
  Иными словами, начиная с декларации о доходах за 2025 год, владельцы, проживающие в Испании, будут облагаться налогом с 50 % чистого дохода от аренды, вместо прежних 40 %.
• Важно: если договор аренды был подписан до 26 мая 2023 года и продолжает действовать, то собственник-налогоплательщик не затрагивается изменениями, введенными Законом о жилье. Для него сохраняется переходный режим, и применяется прежняя скидка 60 %.
  Если же договор подписан после 26 мая 2023 года, то действует новая норма — вычет в размере 50 %.
• Владельцы недвижимости, не являющиеся резидентами Испании, не имеют права на подобные вычеты.

Основные новшества 2025 года

Главное новшество связано с проектом закона правительства Испании о мерах в сфере жилья. Пока известны только его основные направления, детали отсутствуют. Среди них (пока предварительно):

• 100 % освобождение от налога на доходы физических лиц (IRPF) для владельцев, сдающих жилье по индексу, опубликованному INE («Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda», IRAV).
• Отмена или сокращение налоговых льгот, связанных с режимом SOCIMIS (инвестиционные фонды недвижимости).
• Налог 21 % на туристическую аренду жилья.
• Увеличение на 100 % налогов при покупке недвижимости иностранцем, который является не резидентом ЕС и не проживает в ЕС.
  Здесь стоит уточнить:
  • Иностранец из стран вне ЕС, но проживающий в ЕС (например, русский, живущий во Франции или Испании и платящий там налоги), не будет платить дополнительный налог.
  • Гражданин ЕС, живущий за пределами ЕС (например, француз, живущий в Канаде или Китае), также не будет платить этот налог.
  • Дополнительный налог взимается только если покупатель одновременно не резидент и не гражданин ЕС.

Другие изменения

• Временный налог на крупные состояния, введенный в 2023 году, сохраняется в 2025 году и, вероятно, станет постоянным.
• Ставка национального налога на прирост капитала при продаже недвижимости в верхней категории (более 300 000 евро) увеличивается с 28 % до 30 %.
• Народная Партия (PP) объявила о снижении ставки налога при покупке вторичной недвижимости (ITP) до 4 % для молодых людей младше 40 лет. Это касается всех автономных сообществ, управляемых PP, включая Мадрид, Валенсию и Андалусию.
• В Балеарских островах снижена ставка ITP до 4 %, если цена покупки не превышает 270 151 евро, и даже до 2 % для молодых людей младше 36 лет.
• В Кантабрии общая ставка ITP на недвижимость снижена с 10 % до 9 %.

Если вы не являетесь ни собственником, ни резидентом Испании, испанское налогообложение вас не касается! За исключением случая, если вы планируете в будущем инвестировать в Испании.


Понятие налогового резидентства в Испании 
Для физических лиц понятие резидентства в Испании определяется статьёй 9 закона 35/2006.
Эта статья регулирует IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (налог на доходы физических лиц — для резидентов).
Физическое лицо считается резидентом на территории Испании, если выполняется хотя бы одно из следующих условий:

• Оно проживает на территории Испании более 183 дней в течение календарного года. При этом временные выезды из страны учитываются при подсчёте.
• Основной центр его профессиональной деятельности или экономических интересов прямо или косвенно находится в Испании.
• Его супруг(а), с которым(ой) он(а) не находится в официальном разводе, и/или несовершеннолетние дети, находящиеся на его содержании, обычно проживают в Испании.

Соответственно, физическое лицо считается нерезидентом в Испании, если оно не подпадает ни под одно из вышеуказанных условий.



Налогообложение до покупки недвижимости
Если вы являетесь резидентом Испании, вы подлежите уплате IRPF (налога на доходы физических лиц):

• Если вы наёмный работник, налог удерживается у источника дохода (из вашей зарплаты). Окончательный расчёт производится при подаче годовой декларации.
• Если вы autónomo (самозанятый, индивидуальный предприниматель), вы платите ежеквартальные авансовые платежи, которые составляют минимум 20 % от чистого дохода. Эти платежи пересчитываются при подаче годовой декларации во втором квартале следующего года. Также вы должны декларировать и уплачивать разницу по НДС (между начисленным и фактически полученным НДС).

Налогооблагаемая база физических лиц в Испании зависит от личных и семейных обстоятельств.
Шкала налога на доходы физических лиц (IRPF) на 2025 год по данным Agencia Tributaria:

• от 0 € до 12 450 € → 19 % (9,5 % — автономное сообщество, 9,5 % — государство)
• от 12 450 € до 20 200 € → 24 % (12 % + 12 %)
• от 20 200 € до 35 200 € → 30 % (15 % + 15 %)
• от 35 200 € до 60 000 € → 37 % (18,5 % + 18,5 %)
• от 60 000 € до 300 000 € → 45 % (22,5 % + 22,5 %)
• свыше 300 000 € → 47 % (22,5 % автономное сообщество + 24,5 % государство)

Пример расчёта
Если ваш налогооблагаемый доход составляет 26 000 €, сумма налога будет:
19 % × 12 450 + 21,5 % × (13 000 – 12 450) + 24 % × (20 200 – 13 000) + 27 % × (21 000 – 20 200) + 30 % × (26 000 – 21 000) = 5 965,50 €

• Шаги расчёта:

1. 0 – 12 450 €
   12 450 × 19 % = 2 365,50 €
2. 12 450 – 20 200 € (7 750 €)
   7 750 × 24 % = 1 860,00 €
3. 20 200 – 26 000 € (5 800 €)
   5 800 × 30 % = 1 740,00 €

 

• Общая сумма налога:  2 365,50 + 1 860,00 + 1 740,00 = 5 965,50 €

Важное замечание
В Испании налоговая система действует с первого евро дохода. То есть IRPF рассчитывается с полной суммы дохода, но первые 5 500 € освобождаются от налогообложения.

Если вы снимаете жильё, имейте в виду: некоторые договоры аренды предусматривают, что арендатор оплачивает IBI (налог на недвижимость). В большинстве случаев это от 400 до 1 000 €.



Налогообложение недвижимости в Испании при покупке
Покупка недвижимости в Испании всегда сопровождается налоговыми расходами. Их размер зависит от типа объекта (новое жильё или вторичное), региона (автономного сообщества) и стоимости покупки.

Покупка новой недвижимости
При покупке новой недвижимости применяются два налога: IVA (НДС) и AJD (налог на нотариальные акты / Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).

• Ставка IVA при покупке нового жилья составляет 10 % (за исключением Канарских островов, где она равна 6,5 %).
• Ставка AJD зависит от автономного сообщества:
  • от 0 % в Стране Басков
  • до 1,5 % в Андалусии, Каталонии и Валенсии
  • 0,4 % на Канарских островах
  • 0,7 % в Мадриде
  • 1,2 % на Балеарах

​

    Важные уточнения:
Если новое жильё перешло в собственность банка от застройщика, то продажа облагается не IVA, а ITP (как при покупке вторичной недвижимости).

Если у жилья более двух парковочных мест, то на гаражи ставка IVA увеличивается до 21 % (вместо 10 %).



Покупка вторичной недвижимости
Это наиболее распространённый вариант (9 сделок из 10).
Здесь покупатель платит налог на передачу собственности (ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Управление этим налогом регулируется автономными сообществами.

Общие ставки ITP (2025):

• Мадрид: 6 %
• Валенсия: 10% (и даже 11 % для части стоимости свыше 1 млн €)
• Каталония: 10  - 13% «крупным держателем недвижимости» (grandes tenedores) 20%
• Андалусия: 7 %
• Балеары: от 8 % - 13 %
• Страна Басков: 7 %

Льготы и пониженные ставки (в зависимости от региона, возраста покупателя, дохода или стоимости жилья):

• В Каталонии: молодые до 33 лет с доходом менее 30 000 €/год и многодетные семьи с низким доходом платят всего 5 % ITP.
• В Андалусии: ставка зависит от цены, возраста и социального статуса покупателя:
• Покупка обычного жилья (<150 000 €) — 6 %.
• Молодёжь до 35 лет — 3,5 %.
• Семьи с детьми или лица с инвалидностью — 3,5 %.
• Профи-резиденты рынка недвижимости — 2 %.

​​

  Всегда уточняйте местное законодательство вашего автономного сообщества относительно ставок ITP.
Напоминаем: проект нового закона о жилье предусматривает повышение налогов на 100 % при покупке недвижимости иностранцем, который не является резидентом ЕС и не проживает в ЕС.

Справочная (референсная) кадастровая стоимость
Закон 11/2021 ввёл понятие “valor de referencia” (референсной стоимости недвижимости). С 1 января 2022 года именно она используется в качестве налоговой базы при сделках:

• покупка вторичной недвижимости,
• наследование,
• дарение.

Если референсная стоимость выше цены покупки, налог рассчитывается именно с неё.
Если референсная стоимость ниже — налог рассчитывается с цены покупки.
Таким образом, налогоплательщик никогда не выиграет: либо платит столько же, либо больше.

Примеры:

• Пример 1. Бруно купил квартиру в Малаге в январе 2025 года за 270 000 €. Референсная стоимость по данным кадастра — 300 000 €.
  • До 2022 года он бы заплатил 7 % от 270 000 €, то есть 18 900 €.
  • Теперь он обязан заплатить 7 % от 300 000 €, то есть 21 000 € (на 2 100 € больше).
     Фактически ставка выросла с 7 % до 7,8 %.
• Пример 2. Кристина покупает виллу на Коста-Браве в феврале 2025 года за 310 000 €. Референсная стоимость — 290 000 €.
  • Налог составит 10 % от цены покупки (310 000 €), то есть 31 000 €.
  • Несмотря на то, что референсная стоимость меньше, налог рассчитывается по фактической цене сделки.

Вывод: налоговая служба всегда остаётся в выигрыше, а покупатель — нет.
Важно: референсная стоимость (valor de referencia) не имеет ничего общего с кадастровой стоимостью (valor catastral).


Налогообложение недвижимости в Испании после покупки
После приобретения недвижимости в Испании собственник ежегодно обязан платить несколько налогов — независимо от того, является ли он резидентом или нерезидентом.

1. Налог на недвижимость (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Это аналог налога на имущество (налога на недвижимость).

• Размер зависит от кадастровой стоимости и местоположения объекта.
• Как правило, он редко превышает 2 000 € в год.
• Для объектов стоимостью до 300 000 € обычно составляет менее 1 000 € в год.

2. Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) Это аналог французского налога на роскошь/состояние (Impôt sur la Fortune).

• Применяется только к тем собственникам, чьё имущество в Испании превышает:
  • 700 000 € — для обычных случаев.
  • 1 000 000 €, если объект является основным местом жительства.
• Многие автономные сообщества вводят налоговые льготы:
  • В Мадриде и Андалусии — 100% освобождение (фактически налог = 0 €).
• База расчёта с 2022 года может определяться по референсной стоимости (valor de referencia), если она выше цены покупки.

Пример расчёта для резидента с активами в Испании на 2 000 000 €:

• Валенсия — 7 941 €
• Каталония — 7 655 €
• Балеары — 7 473 €
• Андалусия и Мадрид — 0 €

Пример расчёта для нерезидента (резидент ЕС) с активами в Испании на 2 000 000 €:

• Валенсия — 11 301 €
• Каталония — 10 490 €
• Балеары — 11 193 €
• Андалусия — 9 925 €
• Мадрид — 0 €

Для нерезидентов учитываются только активы в Испании.

Налоги на доходы от аренды
Налогообложение зависит от типа аренды: долгосрочная, временная или туристическая, а также от статуса собственника (резидент / нерезидент).

1. Долгосрочная аренда (контракты на 5 лет)

• Для резидентов ЕС (вкл. Исландию и Норвегию): расходы (капремонт, IBI, ипотечные проценты, коммунальные расходы, страховки и др.) можно вычесть из дохода.
• Для резидентов Испании: к чистому доходу применяется скидка 50 %.
• Декларации обязательны для всех:
  • Резиденты Испании декларируют в IRPF (налог на доходы физических лиц).
  • Нерезиденты платят IRNR:
    • 19 % — для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии (с правом вычета расходов).
    • 24 % — для остальных стран.

2. Временная аренда (от 1 до 18 месяцев)

• Более высокая налоговая нагрузка по сравнению с долгосрочной.
• Скидка 50 % не применяется.
• Резиденты ЕС могут вычитать расходы (ипотека, налоги, содержание), остальные — нет.
• Налогообложение:
  • Резиденты Испании — в рамках IRPF.
  • Нерезиденты — в рамках IRNR: 19 % (ЕС) или 24 % (третьи страны).

3. Туристическая аренда

• Резиденты Испании: доходы декларируются в IRPF, учитываются только чистые доходы (выручка минус расходы), но скидка 50 % не применяется.
• Нерезиденты: обязаны подавать личную декларацию.
  • Доходы классифицируются как “rendimiento de capital inmobiliario” (доход от капитала недвижимости).
  • Резиденты ЕС могут вычитать расходы, остальные — нет.
  • Ставки: 19 % (ЕС) или 24 % (третьи страны).
• Новые меры правительства предусматривают введение НДС 21 % на туристическую аренду (ожидается уточнение в 1-м полугодии 2025 года).
  
  
  IRNR на вменённые доходы, если вы нерезидент…
  Налог на вменённые доходы (Rentas imputadas) для нерезидентов рассчитывается по кадастровой стоимости недвижимости.
• Если вы являетесь нерезидентом, то помимо возможных налогов на аренду, вы обязаны ежегодно платить налог на вменённый доход.
• Ставка:
  • 19 % от 1,1 % кадастровой стоимости — для граждан ЕС, Исландии и Норвегии.
  • 24 % от 1,1 % кадастровой стоимости — для остальных стран.
• Если кадастровая стоимость не пересматривалась последние 10 лет, применяется коэффициент 2 % вместо 1,1 %.
• Расчёт IRNR на вменённые доходы зависит от:
• страны налогового резидентства собственника,
• даты последнего обновления кадастровой стоимости,
• фактического использования объекта (сдаётся он или нет).
• В отличие от налога на недвижимость (IBI), который взыскивается мэрией, налог на вменённые доходы (IRNR) собственник должен рассчитать сам и подать декларацию в налоговую службу Испании.
  Замечание: налог на «rendimiento del capital inmobiliario» (доход от недвижимости) уплачивают и резиденты Испании — в отношении объектов, которые не являются их основным местом жительства.

      Новый налог на большие состояния

Введён в 2023 году в ответ на отмену налога на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio) в ряде регионов (Мадрид, Андалусия).
Это «налог на солидарность с большими состояниями» (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas).

Он считается временной мерой, но распространяется только на состоятельных налогоплательщиков, чьё состояние превышает 3 млн €.

База — чистый мировой капитал налогоплательщика.

Установлен необлагаемый минимум 700 000 € (только для резидентов Испании).

Применяются те же льготы, что и для налога на богатство (например, освобождение основной резиденции до 300 000 €, семейного бизнеса).

Чтобы избежать двойного налогообложения:

• налог на большие состояния уплачивается только на ту часть капитала, которая не была обложена налогом на богатство в автономном сообществе;
• при расчёте предоставляется вычет на сумму уплаченного налога на богатство.
• Шкала налога на большие состояния
• До 3 000 000 € — 0 %
• От 3 000 000 € до 5 000 000 € — 1,7 %
• От 5 000 000 € до 10 000 000 € — 2,1 %
• Свыше 10 000 000 € — 3,5 %
  
  
  Реакция региона Мадрид

В ответ на этот налог регион Мадрид установил льготу по подоходному налогу:

20 % от суммы инвестиций, сделанных резидентами в течение 6 лет, инвестиции могут быть в недвижимость на территории Мадрида или в финансовые активы.

В случае продажи вашей недвижимостиНациональный налог на прирост капитала (Plusvalía de Hacienda)При продаже недвижимости в Испании применяется налог на прирост капитала. Это национальный налог на прирост стоимости недвижимости, который в Испании называют plusvalía de Hacienda.


Если продавец — резидент ИспанииОн подлежит налогообложению по IRPF (налог на доходы физических лиц) в категории ganancia patrimonial (имущественный прирост).
Ставки зависят от суммы чистой прибыли:

• до 6 000 € — 19 %
• от 6 000 € до 50 000 € — 21 %
• от 50 000 € до 200 000 € — 23 %
• от 200 000 € до 300 000 € — 27 %
• свыше 300 000 € — 30 %

Пример:
Если чистая прибыль составляет 150 000 €, налог будет рассчитан так:
19 % × 6 000 + 21 % × 44 000 + 23 % × 100 000 = 33 380 €.


Если продавец — нерезидент ИспанииОн облагается налогом по IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
Ставка составляет 19 % от полученной прибыли.
Важные исключения:

• Если продаваемая недвижимость являлась основным местом жительства продавца и в течение 2 лет после продажи он реинвестирует всю или часть средств в другое жильё в ЕС, он получает налоговую льготу.
• Если продавцу более 65 лет, и продаваемое жильё было его основным местом жительства, налог не взимается.
• Если продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % от цены продажи и перечислить эту сумму в налоговые органы Испании.
• Налоговая затем делает окончательный перерасчёт: если налог меньше, излишек возвращается продавцу; если больше — продавец должен доплатить разницу.
• Муниципальный налог на прирост капитала (Plusvalía Municipal)Это муниципальный налог — Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
• Он зависит от:
  • местоположения объекта,
  • времени владения,
  • кадастровой стоимости земли, на которой расположен объект.

Размер налога варьируется: от нескольких сотен евро до нескольких тысяч.

После принятия Королевского закона-декрета 26/12/2021 база налогообложения рассчитывается двумя способами:

• Объективный метод — кадастровая стоимость земли умножается на коэффициент, установленный законом, в зависимости от времени владения.
• Метод фактического прироста стоимости — применяется по запросу налогоплательщика.

Сначала определяется доля кадастровой стоимости земли в цене покупки и продажи.

Затем рассчитывается разница между полученными значениями.

Совет: всегда запрашивайте расчёт по обеим методикам в муниципалитете, так как разница может составлять до пятикратной величины!



Налог на наследство

Когда вы покупаете недвижимость, важно думать о будущем. А будущее — это не только владение, но и вопросы наследования и дарения.
Общие положенияКак и в случае других налогов, ставки на наследство и дарение в Испании зависят от региона (автономного сообщества), где находится имущество.
В 2023 году Валенсия и Балеарские острова стали 8-м и 9-м регионами, которые почти полностью отменили налог на наследство и дарение для резидентов. В этих регионах действует льгота минимум 99 %.
Ранее аналогичные меры приняли:

• Мадрид,
• Андалусия,
• Канарские острова,
• Кантабрия,
• Кастилия и Леон,
• Мурсия,
• Ла-Риоха.
  
  
  

В других регионах

Ситуация значительно сложнее: существуют десятки вариантов налогообложения.

Поэтому в каждом конкретном случае следует консультироваться у адвоката или налогового советника вашей автономии.
Как и в случае с ITP, налоговая база может рассчитываться исходя из референсной стоимости недвижимости (valor de referencia).




​

• НАСЛЕДСТВО В ИСПАНИИ: ВСЕ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ!
• ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ ИНОСТРАНЕЦ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ИСПАНИИ
• ЗАВЕЩАНИЕ В ИСПАНИИ ДЛЯ НЕРЕЗИДЕНТОВ
• ​12 ОШИБОК ПЕРЕД ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

​

---

Купить в Испании по лучшей цене и с наибольшими гарантиями.

Обратитесь к адвокату, специалисту по недвижимости.

Мы сопровождаем наших доверителей по всем инвестиционным проектам. Обладая более чем 25-летним опытом в процедурах приобретения недвижимости в Испании, мы в вашем распоряжении, чтобы помочь вам на всех этапах купли-продажи. От поиска недвижимости до услуг, предлагаемых после приобретения. Прохождение организации осмотра недвижимости, юридической проверки собственности, получения ипотеки, административных процедур, подписания различных нотариальных документов и подачи налоговых деклараций.

Не стесняйтесь обращаться к нам !

Отправьте электронное письмо на адрес: [email protected]

Или заполните форму обратной связи.



​