Vous avez enfin trouvé la propriété de vos rêves? Vous êtes sur le point de signer un contrat d'arrhes avec l'agence ou le propriétaire? Très bien, mais faites attention !
La première chose essentielle à savoir est qu'il n'existe en Espagne aucun droit de délai de rétractation. En effet, contrairement à la France où vous avez un délai de 7 jours pour changer d'avis et vous rétracter, en Espagne une fois que vous signez votre contrat d'arrhes ou d'achat, il est impossible de faire marche arrière sans conséquence économique !
La première chose essentielle à savoir est qu'il n'existe en Espagne aucun droit de délai de rétractation. En effet, contrairement à la France où vous avez un délai de 7 jours pour changer d'avis et vous rétracter, en Espagne une fois que vous signez votre contrat d'arrhes ou d'achat, il est impossible de faire marche arrière sans conséquence économique !
C'est pour cela qu'il faut faire très attention à ce que vous signez. Voyons maintenant les différentes possibilités qui s'offrent à vous. Les arrhes s'utilisent comme un acompte qui se remet en argent dans les contrats de vente ( 10% généralement du prix de vente.). La législation espagnole régit 3 types de contrats d'arrhes:
1) LE CONTRAT D'ARRHES PÉNITENTIELLES:Le contrat d'arrhes pénitentielles est le contrat le plus utilisé dans la pratique, il donne aux deux parties le droit de résilier le contrat unilatéralement sans que l'autre partie puisse l'obliger à le respecter. Cependant, si l'acheteur ne procède plus à l'achat, il perd les arrhes versées à titre d'acompte. Si le vendeur veut renoncer à la vente du bien, il peut résilier le contrat, mais doit vous rendre le double de la quantité reçue à titres d'arrhes.
EXEMPLE: Eva va acheter un appartement pour le prix de 150 000 euros; elle signe un contrat d'arrhes pénitentielles de 15 000 euros avec l'agence immobilière. Si Eva n'obtient pas son prêt à temps, qu'elle se rend compte par la suite de la mauvaise situation juridique de l'appartement ou qu'elle change d'avis, elle perdra alors 15 000 euros.
Si l'agence immobilière change d'avis car elle reçoit une meilleure offre d'achat, l'agence devra rendre à Eva la somme de 30 000 euros.
2) LE CONTRAT D'ARRHES PÉNALES: ce type de contrat permet de fixer, a priori, le montant du dédommagement en cas de non-respect de la vente de votre côté ou du côté du vendeur. Cela NE veut pas dire que ça n'autorise aucune des deux parties à résilier le contrat unilatéralement. Dans ce cas-là, la partie qui respecte le contrat pourra toujours exiger que ce qui a été convenu soit respecté.
EXEMPLE: Pablo va acheter un appartement pour le prix de 200 000 euros, il signe un contrat d'arrhes pénales et fixe avec l'agence immoblière, en cas de non-respect du contrat d'achat, la somme de dédommagement à 6 000 euros. Si Pablo NE souhaite plus procéder à la vente, il paiera donc 6 000 euros de dédommagement. Idem dans le sens inverse.
3) LE CONTRAT D'ARRHES CONFIRMATIVES: ce troisième type de contrat est une avance sur le prix de l'achat. Les arrhes confirmatives sont signées une fois que tout est vérifié et convenu pour la vente de la propriété et ont le sens d'acompte, la somme versée sera déduite par la suite du prix final. Si une partie change d'avis, l'autre peut demander la réalisation de ce qui est pacté dans le contrat et les indemnisations de dommages-intérêts occasionnés.
EXEMPLE: Modèle de contrat d'arrhes confirmatives:
Les parties accordent que le prix d'achat est de cent cinquante mille euros ( 150 000 EUROS) qui seront satisfait par l'acheteur dans les conditions suivantes:
a) Le vendeur affirme avoir reçu la somme de quinze mille EUROS ( 15 000 EUROS) versée à titre d'arrhes par chèque.
b) En ce qui concerne la quantité restante, qui s'élève à la quantité de cent trente-cinq mille EUROS ( 135 000 EUROS ), elle sera satisfaite par la partie acheteuse par chèque bancaire , qui sera réalisé avant la date du 18 mai 2017.
Bien que ce sont des clauses similaires, leurs effets légaux sont très différents. Au moment de l’achat ou de la vente, il est fondamental de s’assurer que l’on reçoit une assistance juridique experte, et que le texte des accords que l’on signe protège nos droits et nos intérêts.
Quelle que soit la forme de ces clauses ( pénitentielles, pénales ou confirmatives ), ce contrat est d'une importance capitale car il est le reflet final de la négociation prévu entre les parties, de l'accord du prix final et de la promesse d'achat. De plus, ces clauses ont des effets légaux très différents, signer un contrat d'arrhes dans la précipitation et sans connaitre ses effets pourrait créer un préjudice financier important.
Pour cela, il est nécessaire et recommandable d'être accompagné par un avocat qui analysera, avant la signature du contrat ( d'arrhes et d'achat ), la situation juridique du bien immobilier et du propriétaire. Un avocat expert en droit immobilier négociera aussi les conditions des contrats et vous conseillera la forme d'arrhes qui est la plus avantageuse pour vos intérêts.
Si vous allez acheter ou vendre une propriété en Espagne ou si vous avez besoin de plus d'informations, contactez-nous:
Tania FERNANDEZ PRIEGO
Juriste
- Les arrhes pénitentielles qui sont réglementées par le code civil espagnol à l'article 1454.
- Les arrhes pénales de l'article 83 du code de commerce espagnol et des articles 1152 et 1153 du code civil espagnol.
- Les arrhes confirmatives réglementées par l'article 343 du code de commerce et 1124 du code civil.
1) LE CONTRAT D'ARRHES PÉNITENTIELLES:Le contrat d'arrhes pénitentielles est le contrat le plus utilisé dans la pratique, il donne aux deux parties le droit de résilier le contrat unilatéralement sans que l'autre partie puisse l'obliger à le respecter. Cependant, si l'acheteur ne procède plus à l'achat, il perd les arrhes versées à titre d'acompte. Si le vendeur veut renoncer à la vente du bien, il peut résilier le contrat, mais doit vous rendre le double de la quantité reçue à titres d'arrhes.
EXEMPLE: Eva va acheter un appartement pour le prix de 150 000 euros; elle signe un contrat d'arrhes pénitentielles de 15 000 euros avec l'agence immobilière. Si Eva n'obtient pas son prêt à temps, qu'elle se rend compte par la suite de la mauvaise situation juridique de l'appartement ou qu'elle change d'avis, elle perdra alors 15 000 euros.
Si l'agence immobilière change d'avis car elle reçoit une meilleure offre d'achat, l'agence devra rendre à Eva la somme de 30 000 euros.
2) LE CONTRAT D'ARRHES PÉNALES: ce type de contrat permet de fixer, a priori, le montant du dédommagement en cas de non-respect de la vente de votre côté ou du côté du vendeur. Cela NE veut pas dire que ça n'autorise aucune des deux parties à résilier le contrat unilatéralement. Dans ce cas-là, la partie qui respecte le contrat pourra toujours exiger que ce qui a été convenu soit respecté.
EXEMPLE: Pablo va acheter un appartement pour le prix de 200 000 euros, il signe un contrat d'arrhes pénales et fixe avec l'agence immoblière, en cas de non-respect du contrat d'achat, la somme de dédommagement à 6 000 euros. Si Pablo NE souhaite plus procéder à la vente, il paiera donc 6 000 euros de dédommagement. Idem dans le sens inverse.
3) LE CONTRAT D'ARRHES CONFIRMATIVES: ce troisième type de contrat est une avance sur le prix de l'achat. Les arrhes confirmatives sont signées une fois que tout est vérifié et convenu pour la vente de la propriété et ont le sens d'acompte, la somme versée sera déduite par la suite du prix final. Si une partie change d'avis, l'autre peut demander la réalisation de ce qui est pacté dans le contrat et les indemnisations de dommages-intérêts occasionnés.
EXEMPLE: Modèle de contrat d'arrhes confirmatives:
Les parties accordent que le prix d'achat est de cent cinquante mille euros ( 150 000 EUROS) qui seront satisfait par l'acheteur dans les conditions suivantes:
a) Le vendeur affirme avoir reçu la somme de quinze mille EUROS ( 15 000 EUROS) versée à titre d'arrhes par chèque.
b) En ce qui concerne la quantité restante, qui s'élève à la quantité de cent trente-cinq mille EUROS ( 135 000 EUROS ), elle sera satisfaite par la partie acheteuse par chèque bancaire , qui sera réalisé avant la date du 18 mai 2017.
Bien que ce sont des clauses similaires, leurs effets légaux sont très différents. Au moment de l’achat ou de la vente, il est fondamental de s’assurer que l’on reçoit une assistance juridique experte, et que le texte des accords que l’on signe protège nos droits et nos intérêts.
Quelle que soit la forme de ces clauses ( pénitentielles, pénales ou confirmatives ), ce contrat est d'une importance capitale car il est le reflet final de la négociation prévu entre les parties, de l'accord du prix final et de la promesse d'achat. De plus, ces clauses ont des effets légaux très différents, signer un contrat d'arrhes dans la précipitation et sans connaitre ses effets pourrait créer un préjudice financier important.
Pour cela, il est nécessaire et recommandable d'être accompagné par un avocat qui analysera, avant la signature du contrat ( d'arrhes et d'achat ), la situation juridique du bien immobilier et du propriétaire. Un avocat expert en droit immobilier négociera aussi les conditions des contrats et vous conseillera la forme d'arrhes qui est la plus avantageuse pour vos intérêts.
Si vous allez acheter ou vendre une propriété en Espagne ou si vous avez besoin de plus d'informations, contactez-nous:
Tania FERNANDEZ PRIEGO
Juriste
