En Espagne, il est légal d'acheter une maison par le biais d'une société. Il peut être tentant d’acheter avec sa société un immeuble. Toutefois, si cette acquisition présente certains avantages, les inconvénients sont également nombreux.
Effectivement par moments, l'utilisation de cette formule est plus couteuse qu’un achat de propriété fait par une personne physique. Par exemple, lorsque ce que nous achetons est notre résidence habituelle ou résidence secondaire. En effet, bien que l'acquisition d'une maison de ce type implique le paiement d'une série d'impôts qui sont les mêmes pour les particuliers et les sociétés immobilières, comme la TVA ou “l’Impôt de Transmission Patrimoniale” (ITP), dans le cas des particuliers il y a un certain avantage, car acheter une maison pour son propre usage ne génère aucun type de revenu sur l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF), alors qu’en le faisant via une société patrimoniale, cela implique de facturer un loyer au prix du marché à l'associé. Revenu locatif qui sera alors imposé pour l'entreprise à 25%.
De plus, l'achat d'un bien immobilier en tant qu'investissement n'est pas non plus une opération rentable d'un point de vue fiscal s'il est réalisé par le biais d'une société patrimoniale. En ce sens, si nous le louons à titre individuel, il génère un revenu sur le capital immobilier. Cependant, les dispositions légales en vigueur permettent d'appliquer une déduction pouvant aller jusqu'à 60% sur ce revenu net, déduction non extensible aux locations par les sociétés patrimoniales, qui plus est, les revenus tirés du loyer d'une personne physique seront seulement pris en compte afin de déterminer la tranche marginale d’imposition.
Au contraire, et comme cela s'est produit avec la vente, pour les sociétés patrimoniales les revenus fonciers seront taxés à 25%. Il ne faut pas oublier non plus que les revenus obtenus par l'entreprise vont à l'entité, donc si un associé veut en bénéficier, il doit se les verser sous forme de dividendes. Et donc, payez à nouveau des impôts.
En revanche, l'acquisition de logements par le biais d'entreprises dans le cas de grands actifs immobiliers serait un “avantage”, grâce au bénéfice obtenu par la remise pour la gestion desdits biens, puisque les sociétés patrimoniales peuvent bénéficier d'une déduction jusqu'à 85% des revenus locatifs obtenus, un chiffre pouvant aller jusqu'à 90% dans les cas où les locataires sont handicapés ou s'il est justifié que des travaux d'adaptation ont été nécessaires pour matérialiser la location. Parmi les conditions nécessaires pour accéder à cet avantage, il convient de souligner que le nombre de logements loués doit être d’au moins huit propriétés et que le loyer doit être prolongé pour une période de plus de trois ans.
Il existe également des avantages pour les sociétés patrimoniales par rapport aux dépenses déductibles, car le catalogue des déductions pour cette contribution est plus avantageux que celui de l'impôt sur le revenu payé par les personnes physiques (IRPF) si elles obtiennent des revenus fonciers. De ce fait, pour une société, il est possible de déduire dans son intégralité les dépenses inhérentes au bail qui ne peuvent répercutées le locataire, telles que: la copropriété, la taxe foncière ou l'amortissement du prêt hypothécaire qui pèse sur le logement. Pour l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF), bien que ces dépenses soient également déductibles, elles ne le seront que pour la période d'occupation des biens.
De même, dans le cas de l'impôt sur les sociétés, les frais de conseil et accompagnement fiscal peuvent être déduits, ce qui n'est pas le cas dans le cas de l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF).
Cela étant dit, les frais d’accompagnement juridique et fiscal et de comptabilité sont généralement beaucoup plus chers pour les personnes morales que pour les personnes physiques.
Par conséquent, face aux achats effectués par un client lambda, nous recommandons généralement d'acheter en tant que personne physique. Bien sûr, il y a une tendance actuelle qui n'est pas liée à des raisons fiscales, lors de l'achat du même bien par plusieurs personnes, de choisir de former une société pour éviter les conflits, et car il est plus facile de gérer les parts sociales d’une société qu’un bien en indivision.
Chez MALEY ABOGADOS, nous sommes spécialisés dans la gestion d'opérations de vente d'actifs immobiliers de toutes sortes.
Si vous avez besoin de conseils complets et fiables, n'hésitez pas à nous contacter avocat@maleyabogados.com
ou remplissez le formulaire ci-dessous.
De plus, l'achat d'un bien immobilier en tant qu'investissement n'est pas non plus une opération rentable d'un point de vue fiscal s'il est réalisé par le biais d'une société patrimoniale. En ce sens, si nous le louons à titre individuel, il génère un revenu sur le capital immobilier. Cependant, les dispositions légales en vigueur permettent d'appliquer une déduction pouvant aller jusqu'à 60% sur ce revenu net, déduction non extensible aux locations par les sociétés patrimoniales, qui plus est, les revenus tirés du loyer d'une personne physique seront seulement pris en compte afin de déterminer la tranche marginale d’imposition.
Au contraire, et comme cela s'est produit avec la vente, pour les sociétés patrimoniales les revenus fonciers seront taxés à 25%. Il ne faut pas oublier non plus que les revenus obtenus par l'entreprise vont à l'entité, donc si un associé veut en bénéficier, il doit se les verser sous forme de dividendes. Et donc, payez à nouveau des impôts.
En revanche, l'acquisition de logements par le biais d'entreprises dans le cas de grands actifs immobiliers serait un “avantage”, grâce au bénéfice obtenu par la remise pour la gestion desdits biens, puisque les sociétés patrimoniales peuvent bénéficier d'une déduction jusqu'à 85% des revenus locatifs obtenus, un chiffre pouvant aller jusqu'à 90% dans les cas où les locataires sont handicapés ou s'il est justifié que des travaux d'adaptation ont été nécessaires pour matérialiser la location. Parmi les conditions nécessaires pour accéder à cet avantage, il convient de souligner que le nombre de logements loués doit être d’au moins huit propriétés et que le loyer doit être prolongé pour une période de plus de trois ans.
Il existe également des avantages pour les sociétés patrimoniales par rapport aux dépenses déductibles, car le catalogue des déductions pour cette contribution est plus avantageux que celui de l'impôt sur le revenu payé par les personnes physiques (IRPF) si elles obtiennent des revenus fonciers. De ce fait, pour une société, il est possible de déduire dans son intégralité les dépenses inhérentes au bail qui ne peuvent répercutées le locataire, telles que: la copropriété, la taxe foncière ou l'amortissement du prêt hypothécaire qui pèse sur le logement. Pour l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF), bien que ces dépenses soient également déductibles, elles ne le seront que pour la période d'occupation des biens.
De même, dans le cas de l'impôt sur les sociétés, les frais de conseil et accompagnement fiscal peuvent être déduits, ce qui n'est pas le cas dans le cas de l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF).
Cela étant dit, les frais d’accompagnement juridique et fiscal et de comptabilité sont généralement beaucoup plus chers pour les personnes morales que pour les personnes physiques.
Par conséquent, face aux achats effectués par un client lambda, nous recommandons généralement d'acheter en tant que personne physique. Bien sûr, il y a une tendance actuelle qui n'est pas liée à des raisons fiscales, lors de l'achat du même bien par plusieurs personnes, de choisir de former une société pour éviter les conflits, et car il est plus facile de gérer les parts sociales d’une société qu’un bien en indivision.
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