Découvrez les 17 pièges redoutables à éviter avant d'investir dans l'immobilier en Espagne ! Notre guide exhaustif vous dévoile les erreurs courantes commises par les acheteurs et comment les contourner pour sécuriser votre investissement. De la négligence des aspects juridiques à la sous-estimation des coûts cachés, nous vous donnons toutes les clés pour naviguer en toute confiance dans le marché immobilier espagnol. Ne risquez pas votre patrimoine ! Consultez notre article dès maintenant pour vous armer de toutes les informations nécessaires avant de franchir le pas vers l'achat d'une propriété en Espagne.
Voici les pièges à éviter avant d'acheter un bien immobilier en Espagne :
- Ne pas effectuer une vérification approfondie de la situation juridique du bien.
- Ignorer les règles fiscales et les implications financières de l'achat immobilier en Espagne.
- Ne pas obtenir de conseils juridiques professionnels avant de signer un contrat.
- Sous-estimer les coûts supplémentaires tels que les taxes, les frais de notaire et les honoraires d'avocat.
- Ne pas vérifier la qualité de la construction et l'état général du bien.
- Négliger de comprendre les réglementations locales et les restrictions d'urbanisme.
- Oublier d'examiner les charges et les frais associés à la propriété, tels que les frais de copropriété.
- Se précipiter dans la décision d'achat sans avoir exploré différentes options sur le marché.
- Ne pas obtenir de rapport d'évaluation indépendant pour estimer la valeur réelle du bien.
- Ne pas vérifier les antécédents de la propriété pour les éventuels litiges ou dettes.
- Ne pas clarifier les conditions de paiement et les modalités de financement avec la banque.
- Négliger de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour la rédaction et la vérification des contrats.
- Croire aux promesses verbales sans les mettre par écrit dans le contrat d'achat.
- Ne pas effectuer de vérification approfondie sur le vendeur ou le promoteur immobilier.
- Ne pas comprendre les implications de la conversion des devises si vous achetez en utilisant une monnaie autre que l'euro.
- Ne pas évaluer la rentabilité potentielle de l'investissement immobilier à long terme.
- Ne pas anticiper les frais et les procédures liés à la résidence et à la fiscalité en Espagne, surtout si vous êtes un résident étranger.
Les motivations d'achat d'un bien immobilier en Espagne sont diverses :
- Changement de vie en établissant sa résidence principale dans un nouveau pays.
- Acquisition d'une résidence secondaire, principalement sur le littoral.
- Investissement dans une copropriété ou une villa idéalement située près de la plage et à proximité d'un aéroport.
- Possibilité de profiter de la résidence secondaire en famille, de la louer pendant les périodes d'absence, voire d'y passer une partie de sa retraite.
- Réalisation d'un investissement locatif pour des locations à long terme (5 ans), temporaires (1 à 12 mois) ou touristiques (moins d'un mois).
- Rentabilisation de l'investissement immobilier en couvrant les charges liées au bien (impôts fonciers, charges de copropriété, crédit hypothécaire, etc.).
- Potentiel de rentabilité nette locative atteignant jusqu'à 7%, avec une plus-value potentielle à long terme.
- Combinaison de raisons, telles que l'acquisition d'une résidence secondaire et sa location pendant la période estivale.
Premier Piège – Ne pas définir votre projet
Avant de commencer votre recherche de bien immobilier en Espagne, il est essentiel de définir clairement vos besoins et vos ressources disponibles. Évitez la tentation de vous éparpiller en consultant des centaines d'annonces à travers tout le pays, ce qui serait une perte de temps inefficace.
Commencez par choisir la région, la ville ou même le quartier qui correspond le mieux à vos attentes. Réfléchissez à l'accessibilité depuis votre lieu de résidence actuel, en tenant compte des moyens de transport disponibles et des services de proximité tels que les commerces, les écoles et les centres de santé.
Déterminez également les caractéristiques essentielles du bien que vous recherchez, comme le style, la taille, le nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que les équipements tels que la climatisation, le chauffage, une terrasse, une piscine ou un garage.
En affinant vos critères dès le départ, vous pourrez mieux cibler votre recherche et éviter de perdre du temps sur des biens qui ne correspondent pas à vos besoins.
Second Piège – Ne pas vérifier la fiscalité de la région où vous achetez
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, la fiscalité locale revêt une importance capitale. Cette fiscalité varie selon la région, votre statut de résidence et le type d'occupation du bien.
L'Impôt sur la Transmission de Propriété (ITP) pour les biens anciens peut fluctuer considérablement d'une région à l'autre, allant de 4% à 11% de la valeur du bien. Chaque Communauté Autonome gère sa propre fiscalité immobilière, ce qui peut entraîner des écarts significatifs dans les montants à payer.
En ce qui concerne la détention et la vente de biens immobiliers, la fiscalité est généralement similaire dans toutes les régions, couvrant des impôts tels que l'Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI), les impôts locatifs, l'impôt sur le revenu (IRPF ou IRNR), et les impôts sur la plus-value.
Cependant, les droits de succession peuvent varier considérablement d'une région à l'autre, avec certaines offrant des réductions importantes pour les résidents décédés, tandis que d'autres appliquent des régimes imposables similaires à ceux des autres pays européens.
Pour les investissements dépassant 700 000 euros, l'impôt sur la fortune est applicable, sauf dans certaines régions comme l'Andalousie et la Communauté de Madrid, qui bénéficient d'une exonération totale.
Depuis 2023, les investisseurs réalisant des acquisitions immobilières importantes, dépassant les 3 millions d'euros, sont soumis à l'Impôt de Solidarité sur les Grandes Fortunes.
Ainsi, avant tout achat immobilier, il est crucial de comprendre les implications fiscales de la région afin de prendre des décisions éclairées.
Troisième Piège – Ne pas être conscient des particularités de l’immobilier espagnol
Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier en Espagne, il est primordial d'être conscient des spécificités du marché immobilier espagnol.
Il est impossible de visiter tous les biens que vous avez présélectionnés, surtout si vous ne résidez pas en Espagne. De plus, les lois, les règles et la fiscalité varient d'une région autonome à l'autre. Par exemple, l'Impôt sur la Transmission de Propriété (ITP) peut varier considérablement selon la région, pouvant représenter une différence significative dans le coût d'acquisition d'un bien.
Vouloir tout gérer seul avant l'achat peut entraîner plus de frais, de temps perdu et de soucis. Pour éviter cela, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en immobilier. Ce professionnel vous assistera tout au long du processus d'acquisition, vous faisant ainsi économiser du temps et de l'argent.
En Espagne, le rôle du notaire diffère de celui dans d'autres pays. Il est essentiel de savoir que les notaires espagnols ne procèdent pas aux mêmes vérifications juridiques et urbanistiques que dans d'autres pays. Ces vérifications sont de la responsabilité de l'acheteur ou de son avocat, afin de s'assurer que toutes les règles légales et urbanistiques sont respectées.
De plus, il existe d'autres particularités de l'immobilier espagnol, telles que la différence de taille du mètre carré, les terrasses non privatives, le mode de fonctionnement des agences immobilières et les commissions doubles. Il est donc crucial d'être bien informé et accompagné par un professionnel expérimenté pour naviguer avec succès dans le marché immobilier espagnol. En tant qu'avocats spécialisés en immobilier, nous avons l'expertise nécessaire pour négocier de manière efficace et sécurisée, garantissant ainsi une acquisition immobilière réussie.
Lorsque vous envisagez l'achat d'un bien immobilier en Espagne, il est primordial d'être conscient des spécificités du marché immobilier espagnol.
Il est impossible de visiter tous les biens que vous avez présélectionnés, surtout si vous ne résidez pas en Espagne. De plus, les lois, les règles et la fiscalité varient d'une région autonome à l'autre. Par exemple, l'Impôt sur la Transmission de Propriété (ITP) peut varier considérablement selon la région, pouvant représenter une différence significative dans le coût d'acquisition d'un bien.
Vouloir tout gérer seul avant l'achat peut entraîner plus de frais, de temps perdu et de soucis. Pour éviter cela, il est recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en immobilier. Ce professionnel vous assistera tout au long du processus d'acquisition, vous faisant ainsi économiser du temps et de l'argent.
En Espagne, le rôle du notaire diffère de celui dans d'autres pays. Il est essentiel de savoir que les notaires espagnols ne procèdent pas aux mêmes vérifications juridiques et urbanistiques que dans d'autres pays. Ces vérifications sont de la responsabilité de l'acheteur ou de son avocat, afin de s'assurer que toutes les règles légales et urbanistiques sont respectées.
De plus, il existe d'autres particularités de l'immobilier espagnol, telles que la différence de taille du mètre carré, les terrasses non privatives, le mode de fonctionnement des agences immobilières et les commissions doubles. Il est donc crucial d'être bien informé et accompagné par un professionnel expérimenté pour naviguer avec succès dans le marché immobilier espagnol. En tant qu'avocats spécialisés en immobilier, nous avons l'expertise nécessaire pour négocier de manière efficace et sécurisée, garantissant ainsi une acquisition immobilière réussie.
Quatrième Piège – Attention aux vrais-faux conseillers ou chasseurs immobiliers
Lorsque vous envisagez l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne, il est crucial de vous faire accompagner par un professionnel compétent et fiable, que ce soit un avocat spécialisé en immobilier ou un conseiller immobilier.
Malheureusement, nombreux sont ceux qui ne répondent pas aux critères essentiels d'indépendance et de compétence. Certains peuvent être « doublement intéressés », proposant leurs propres biens immobiliers avant de chercher d'autres options plus adaptées à vos besoins. D'autres peuvent pratiquer des tarifs excessifs, profitant de la méconnaissance des acheteurs. Enfin, certains manquent de formation et d'expertise, ce qui peut compromettre la qualité du service.
Pour éviter ces pièges, privilégiez les professionnels dont l'activité est exclusivement axée sur la recherche de biens et l'accompagnement pendant le processus d'achat. Comparez les tarifs en demandant plusieurs devis et assurez-vous de la qualité des services proposés.
Chez Maley Abogados, nous répondons à tous les critères de qualité d’un avocat ou d’un conseiller immobilier
Lorsque vous envisagez l'acquisition d'un bien immobilier en Espagne, il est crucial de vous faire accompagner par un professionnel compétent et fiable, que ce soit un avocat spécialisé en immobilier ou un conseiller immobilier.
Malheureusement, nombreux sont ceux qui ne répondent pas aux critères essentiels d'indépendance et de compétence. Certains peuvent être « doublement intéressés », proposant leurs propres biens immobiliers avant de chercher d'autres options plus adaptées à vos besoins. D'autres peuvent pratiquer des tarifs excessifs, profitant de la méconnaissance des acheteurs. Enfin, certains manquent de formation et d'expertise, ce qui peut compromettre la qualité du service.
Pour éviter ces pièges, privilégiez les professionnels dont l'activité est exclusivement axée sur la recherche de biens et l'accompagnement pendant le processus d'achat. Comparez les tarifs en demandant plusieurs devis et assurez-vous de la qualité des services proposés.
Chez Maley Abogados, nous répondons à tous les critères de qualité d’un avocat ou d’un conseiller immobilier
- Nous ne sommes pas une agence immobilière et sommes totalement indépendants.
- Nos tarifs sont transparents et compétitifs, garantissant le meilleur rapport qualité/prix.
- Notre expérience et notre expertise nous permettent de vous accompagner efficacement dans votre projet d'acquisition immobilière en Espagne.
Cinquième piège – Ne pas déterminer votre véritable besoin financier
Souvent, les acheteurs se concentrent uniquement sur le prix du logement sans prendre en compte les impôts sur l'achat, les frais additionnels et les dépenses mensuelles à prévoir.
Il est essentiel de prévoir entre 10% et 15% du prix d'achat pour couvrir les taxes, les frais de notaire, les honoraires d'avocat ou de conseillers immobiliers, les frais bancaires liés à l'hypothèque, et autres frais associés. Pour un logement nécessitant des rénovations, prévoyez jusqu'à 150% du prix d'achat.
Ensuite, il faut également tenir compte des dépenses après l'acquisition, telles que l'ameublement, les mensualités hypothécaires, les frais de copropriété, les impôts locaux, les services publics, les frais d'entretien de la propriété, les assurances et les réparations diverses.
Il est donc crucial d'évaluer votre besoin financier global avant de vous engager dans l'achat d'un logement en Espagne.
Souvent, les acheteurs se concentrent uniquement sur le prix du logement sans prendre en compte les impôts sur l'achat, les frais additionnels et les dépenses mensuelles à prévoir.
Il est essentiel de prévoir entre 10% et 15% du prix d'achat pour couvrir les taxes, les frais de notaire, les honoraires d'avocat ou de conseillers immobiliers, les frais bancaires liés à l'hypothèque, et autres frais associés. Pour un logement nécessitant des rénovations, prévoyez jusqu'à 150% du prix d'achat.
Ensuite, il faut également tenir compte des dépenses après l'acquisition, telles que l'ameublement, les mensualités hypothécaires, les frais de copropriété, les impôts locaux, les services publics, les frais d'entretien de la propriété, les assurances et les réparations diverses.
Il est donc crucial d'évaluer votre besoin financier global avant de vous engager dans l'achat d'un logement en Espagne.
Sixième piège – Ne pas étudier votre capacité financière
Voici quelques points essentiels à considérer :
- Obtenez un accord bancaire préalable pour le prêt hypothécaire avant de commencer votre recherche de logement. Vous avez le choix entre contracter un prêt dans votre pays d'origine ou en Espagne, et chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients.
- Ne reportez pas la visite à votre banque après avoir sélectionné votre logement, car cela pourrait entraîner des retards dans le processus d'achat. De plus, les banques françaises, belges ou suisses sont généralement réticentes à accorder un prêt pour un bien immobilier en Espagne.
- Si vous optez pour un prêt en Espagne, assurez-vous de comparer les offres de différentes banques. Les taux d'intérêt sont souvent plus élevés en Espagne qu'ailleurs, et il est important d'examiner attentivement les termes, les conditions et les coûts associés à chaque prêt.
- Gardez à l'esprit que les banques espagnoles sont souvent strictes en matière de prêts hypothécaires, et qu'elles n'offrent généralement pas plus de 75% de la valeur du bien. Vous devrez donc envisager de financer une partie importante de l'achat par vos propres moyens.
- Assurez-vous de respecter le taux d'endettement maximum de 33% de vos revenus nets, et veillez à disposer d'économies suffisantes pour couvrir les frais annexes liés à l'obtention du prêt et à l'achat immobilier.
- Les acheteurs non-européens peuvent rencontrer des difficultés supplémentaires pour obtenir un prêt en Espagne si leurs revenus ne sont pas en euros.
Septième piège – Ne pas évaluer le coût total des travaux
Avant d'acheter un logement nécessitant des travaux de rénovation, il est essentiel d'évaluer précisément le coût total de ces travaux. Souvent, l'achat d'un bien à rénover peut sembler être une option plus économique, mais cela peut rapidement devenir compliqué et coûteux si tous les aspects ne sont pas pris en compte.
Pour éviter des surprises financières et des retards, il est crucial d'avoir une idée claire de tous les travaux nécessaires avant l'achat. Cela implique de déterminer si vous allez superviser les travaux vous-même, les déléguer à un professionnel ou les réaliser vous-même, en tenant compte de votre budget initial et de votre disponibilité.
Soyez conscient des démarches administratives nécessaires, notamment l'obtention d'autorisations de travaux auprès des autorités locales. Ces procédures peuvent entraîner des coûts supplémentaires et des délais supplémentaires à prendre en compte dans votre planification financière.
Prenez également en considération les frais liés à la main-d'œuvre, aux matériaux et à la supervision des travaux. Une évaluation précise de ces coûts vous permettra d'anticiper les dépenses et de vous assurer que votre projet de rénovation reste dans les limites de votre budget.
Avant d'acheter un logement nécessitant des travaux de rénovation, il est essentiel d'évaluer précisément le coût total de ces travaux. Souvent, l'achat d'un bien à rénover peut sembler être une option plus économique, mais cela peut rapidement devenir compliqué et coûteux si tous les aspects ne sont pas pris en compte.
Pour éviter des surprises financières et des retards, il est crucial d'avoir une idée claire de tous les travaux nécessaires avant l'achat. Cela implique de déterminer si vous allez superviser les travaux vous-même, les déléguer à un professionnel ou les réaliser vous-même, en tenant compte de votre budget initial et de votre disponibilité.
Soyez conscient des démarches administratives nécessaires, notamment l'obtention d'autorisations de travaux auprès des autorités locales. Ces procédures peuvent entraîner des coûts supplémentaires et des délais supplémentaires à prendre en compte dans votre planification financière.
Prenez également en considération les frais liés à la main-d'œuvre, aux matériaux et à la supervision des travaux. Une évaluation précise de ces coûts vous permettra d'anticiper les dépenses et de vous assurer que votre projet de rénovation reste dans les limites de votre budget.
Huitième piège – Ne pas envisager la revente avant l'achat !
Avant d'acheter un bien immobilier, il est essentiel de prendre en compte la question de la revente, même si cela peut sembler prématuré. Ignorer cette considération peut être une erreur coûteuse à long terme. De nombreux facteurs peuvent rendre la revente nécessaire à un moment donné, qu'il s'agisse de circonstances personnelles ou de changements sur le marché immobilier.
Il est donc judicieux de privilégier les biens immobiliers qui présentent un attrait potentiel pour un large éventail d'acheteurs. Optez pour des appartements de taille moyenne, idéalement situés dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, une ou deux salles de bains, un étage élevé, une terrasse et une vue agréable. Ces caractéristiques sont généralement recherchées par de nombreux acheteurs potentiels, ce qui facilitera la revente éventuelle du bien.
Les studios ou les appartements avec une chambre et une salle de bain peuvent également être des options attrayantes, surtout s'ils sont bien situés et peuvent être facilement loués à des fins touristiques ou temporaires.
En outre, les biens immobiliers offrant une excellente rentabilité locative, tels que les appartements avec au moins trois chambres destinés à la location pour les étudiants, peuvent également être des choix judicieux en termes de revente potentielle.
En résumé, envisagez toujours la revente lorsque vous achetez un bien immobilier et recherchez des propriétés qui ont un attrait durable sur le marché.
Un avocat spécialisé en immobilier peut vous aider à identifier les biens les plus rentables et les plus faciles à revendre, en fonction de vos besoins et de vos objectifs financiers.
Avant d'acheter un bien immobilier, il est essentiel de prendre en compte la question de la revente, même si cela peut sembler prématuré. Ignorer cette considération peut être une erreur coûteuse à long terme. De nombreux facteurs peuvent rendre la revente nécessaire à un moment donné, qu'il s'agisse de circonstances personnelles ou de changements sur le marché immobilier.
Il est donc judicieux de privilégier les biens immobiliers qui présentent un attrait potentiel pour un large éventail d'acheteurs. Optez pour des appartements de taille moyenne, idéalement situés dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, une ou deux salles de bains, un étage élevé, une terrasse et une vue agréable. Ces caractéristiques sont généralement recherchées par de nombreux acheteurs potentiels, ce qui facilitera la revente éventuelle du bien.
Les studios ou les appartements avec une chambre et une salle de bain peuvent également être des options attrayantes, surtout s'ils sont bien situés et peuvent être facilement loués à des fins touristiques ou temporaires.
En outre, les biens immobiliers offrant une excellente rentabilité locative, tels que les appartements avec au moins trois chambres destinés à la location pour les étudiants, peuvent également être des choix judicieux en termes de revente potentielle.
En résumé, envisagez toujours la revente lorsque vous achetez un bien immobilier et recherchez des propriétés qui ont un attrait durable sur le marché.
Un avocat spécialisé en immobilier peut vous aider à identifier les biens les plus rentables et les plus faciles à revendre, en fonction de vos besoins et de vos objectifs financiers.
Neuvième piège – Ne pas organiser efficacement vos visites
Lorsque vous recherchez un bien immobilier depuis l'étranger, Internet est une ressource précieuse. Cependant, il est essentiel de rester vigilant face à certaines pratiques trompeuses courantes. Certaines agences immobilières publient parfois des annonces attrayantes pour des biens qui ne sont plus disponibles, ou utilisent des photos embellies qui ne reflètent pas la réalité du bien ou de son environnement.
La visite sur place est une étape incontournable avant tout achat immobilier. Cependant, le temps est souvent limité lors de votre séjour sur place, et planifier efficacement vos visites devient crucial. Il est difficile de visiter et d'évaluer plus de 5 à 6 biens par jour, car cela nécessite un examen minutieux, des contrôles physiques, et une évaluation de l'environnement et des coûts associés.
Organiser ces visites peut être fastidieux, en particulier depuis l'étranger. Il peut être difficile de joindre les agences immobilières et de coordonner les rendez-vous. Utiliser le téléphone plutôt que les messages peut être plus efficace, et l'application WhatsApp est largement utilisée en Espagne pour faciliter la communication.
En plus des obstacles pratiques, il existe des défis tels que les biens déjà réservés, mis en location ou vendus mais encore répertoriés en ligne. Il est essentiel de confirmer la disponibilité des biens avant de planifier une visite, et de rappeler les interlocuteurs pour éviter les désagréments.
Pour simplifier ce processus, faire appel à un avocat spécialisé en immobilier peut être judicieux. Ils peuvent prendre en charge l'organisation des visites, vérifier la disponibilité des biens, et même les visiter en votre nom, en fournissant des retours d'information détaillés. Cela peut vous faire gagner du temps et vous assurer un service de qualité.
Lorsque vous recherchez un bien immobilier depuis l'étranger, Internet est une ressource précieuse. Cependant, il est essentiel de rester vigilant face à certaines pratiques trompeuses courantes. Certaines agences immobilières publient parfois des annonces attrayantes pour des biens qui ne sont plus disponibles, ou utilisent des photos embellies qui ne reflètent pas la réalité du bien ou de son environnement.
La visite sur place est une étape incontournable avant tout achat immobilier. Cependant, le temps est souvent limité lors de votre séjour sur place, et planifier efficacement vos visites devient crucial. Il est difficile de visiter et d'évaluer plus de 5 à 6 biens par jour, car cela nécessite un examen minutieux, des contrôles physiques, et une évaluation de l'environnement et des coûts associés.
Organiser ces visites peut être fastidieux, en particulier depuis l'étranger. Il peut être difficile de joindre les agences immobilières et de coordonner les rendez-vous. Utiliser le téléphone plutôt que les messages peut être plus efficace, et l'application WhatsApp est largement utilisée en Espagne pour faciliter la communication.
En plus des obstacles pratiques, il existe des défis tels que les biens déjà réservés, mis en location ou vendus mais encore répertoriés en ligne. Il est essentiel de confirmer la disponibilité des biens avant de planifier une visite, et de rappeler les interlocuteurs pour éviter les désagréments.
Pour simplifier ce processus, faire appel à un avocat spécialisé en immobilier peut être judicieux. Ils peuvent prendre en charge l'organisation des visites, vérifier la disponibilité des biens, et même les visiter en votre nom, en fournissant des retours d'information détaillés. Cela peut vous faire gagner du temps et vous assurer un service de qualité.
Dixième piège – Ne pas anticiper les particularités de l'immobilier espagnol lors des visites
Lorsque vous visitez des biens immobiliers en Espagne, il est crucial de prendre le temps de rechercher et d'identifier les éventuelles surprises ou inconvénients qui peuvent être spécifiques au marché immobilier espagnol. Voici quelques points à considérer :
Enfin, soyez conscient de la susceptibilité du vendeur et évitez de critiquer le bien lors des visites pour ne pas compromettre les négociations.
Faire appel à un avocat spécialisé en immobilier peut vous aider à identifier et à évaluer ces aspects lors de vos visites, vous évitant ainsi des surprises désagréables après l'achat.
Lorsque vous visitez des biens immobiliers en Espagne, il est crucial de prendre le temps de rechercher et d'identifier les éventuelles surprises ou inconvénients qui peuvent être spécifiques au marché immobilier espagnol. Voici quelques points à considérer :
- Humidité par le sol : Les maisons de bord de mer peuvent souffrir d'humidité permanente provenant du sol, surtout si elles sont construites sur des terrains marécageux sans vide sanitaire ni dalle.
- Branchements hors normes : Assurez-vous que les branchements électriques et d'eau sont conformes aux normes légales pour éviter des problèmes potentiels de sécurité.
- Qualité de construction : Certaines constructions plus anciennes peuvent ne pas respecter les normes de qualité actuelles. Renseignez-vous sur les matériaux utilisés et la solidité de la construction.
- Evolution de l'environnement : Consultez les plans d'urbanisme pour connaître les projets futurs susceptibles d'affecter l'environnement autour du bien immobilier que vous envisagez d'acheter.
- Evitez les immeubles ou lotissements vides : Evitez d'acheter dans des immeubles ou lotissements neufs mais vides, car cela peut entraîner des charges de copropriété élevées et des retards dans la vente des autres unités.
- Insonorisation insuffisante : Vérifiez l'insonorisation des biens immobiliers pour éviter les problèmes de bruit provenant des voisins ou de l'environnement extérieur.
- Orientation et protection solaire : Assurez-vous que l'orientation du bien vous permet de profiter du soleil tout en offrant des espaces frais pendant les mois d'été.
- Vérification de la destination d'utilisation : Consultez le Cadastre pour vérifier si le bien que vous envisagez d'acheter est destiné à un usage résidentiel et s'il dispose des certificats d'habitabilité nécessaires.
- Sécurité contre les cambriolages : Si le bien est isolé ou éloigné, prenez en compte les coûts supplémentaires pour installer un système de sécurité contre les cambriolages.
- Surface réelle vs surface inscrite : Assurez-vous que la surface réelle du bien correspond à celle indiquée dans les documents officiels pour éviter des problèmes de régularisation ultérieure.
Enfin, soyez conscient de la susceptibilité du vendeur et évitez de critiquer le bien lors des visites pour ne pas compromettre les négociations.
Faire appel à un avocat spécialisé en immobilier peut vous aider à identifier et à évaluer ces aspects lors de vos visites, vous évitant ainsi des surprises désagréables après l'achat.
Onzième piège – Ne pas vérifier la possibilité de faire de la location touristique
De nombreux acheteurs considèrent l'investissement dans la location touristique ou envisagent de louer leur bien pour des séjours touristiques via des plateformes comme Airbnb. Cependant, la réglementation des locations touristiques en Espagne a évolué ces dernières années, et il est essentiel de se renseigner sur les cadres légaux avant d'investir dans cette voie.
Dans de nombreuses grandes villes espagnoles, des restrictions strictes ou des interdictions ont été mises en place concernant les locations touristiques, comme Barcelone, San Sebastian, Valence, Palma de Majorque, Alicante, Madrid, et d'autres. Même dans les endroits où la location touristique est autorisée, il peut y avoir des restrictions supplémentaires imposées par les copropriétaires de l'immeuble.
Par exemple, une décision unanime des copropriétaires peut limiter ou interdire les locations touristiques dans l'immeuble, et des coûts supplémentaires peuvent être imposés aux propriétaires d'appartements touristiques pour compenser les frais de copropriété.
De plus, les propriétaires non résidents en Espagne doivent effectuer une déclaration trimestrielle aux services fiscaux pour chaque propriété, même s'ils louent leur bien pour une seule semaine dans l'année.
Si votre intention est de faire de la location à long terme, notez que la durée légale des contrats de location à long terme est passée de 3 ans à 5 ans depuis le décret de mars 2019.
Il est donc crucial de se familiariser avec la réglementation locale sur la location touristique et de tenir compte de ces facteurs lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à comprendre les implications légales et à éviter les pièges potentiels liés à la location touristique.
De nombreux acheteurs considèrent l'investissement dans la location touristique ou envisagent de louer leur bien pour des séjours touristiques via des plateformes comme Airbnb. Cependant, la réglementation des locations touristiques en Espagne a évolué ces dernières années, et il est essentiel de se renseigner sur les cadres légaux avant d'investir dans cette voie.
Dans de nombreuses grandes villes espagnoles, des restrictions strictes ou des interdictions ont été mises en place concernant les locations touristiques, comme Barcelone, San Sebastian, Valence, Palma de Majorque, Alicante, Madrid, et d'autres. Même dans les endroits où la location touristique est autorisée, il peut y avoir des restrictions supplémentaires imposées par les copropriétaires de l'immeuble.
Par exemple, une décision unanime des copropriétaires peut limiter ou interdire les locations touristiques dans l'immeuble, et des coûts supplémentaires peuvent être imposés aux propriétaires d'appartements touristiques pour compenser les frais de copropriété.
De plus, les propriétaires non résidents en Espagne doivent effectuer une déclaration trimestrielle aux services fiscaux pour chaque propriété, même s'ils louent leur bien pour une seule semaine dans l'année.
Si votre intention est de faire de la location à long terme, notez que la durée légale des contrats de location à long terme est passée de 3 ans à 5 ans depuis le décret de mars 2019.
Il est donc crucial de se familiariser avec la réglementation locale sur la location touristique et de tenir compte de ces facteurs lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à comprendre les implications légales et à éviter les pièges potentiels liés à la location touristique.
Douzième piège – Ne pas effectuer une seconde visite de contrôle
Après une première visite où vous avez eu un coup de cœur pour une propriété, il est courant que l'agent immobilier vous presse de signer un contrat de réservation et de verser un acompte pour retirer le bien de la commercialisation. Cependant, il est essentiel de ne pas se précipiter.
Nous recommandons toujours de réaliser une seconde visite à une autre heure et avec une autre personne, de préférence quelqu'un qui possède des connaissances en construction ou en architecture. Cette deuxième visite devrait avoir lieu rapidement après la première, idéalement dans la semaine qui suit. Pendant ce laps de temps, vous pouvez recueillir des informations sur l'environnement de la propriété, les services disponibles, les commerces et les transports, et même rencontrer des voisins ou des membres du personnel.
Lors de cette seconde visite, effectuez un examen approfondi de la propriété : vérifiez les interrupteurs, les prises électriques, les appareils, le chauffage, la climatisation, l'éclairage, etc. Pour ce qui est de l'eau, examinez les robinets, leur pression, les canalisations et soyez attentif à d'éventuelles mauvaises odeurs.
Après une première visite où vous avez eu un coup de cœur pour une propriété, il est courant que l'agent immobilier vous presse de signer un contrat de réservation et de verser un acompte pour retirer le bien de la commercialisation. Cependant, il est essentiel de ne pas se précipiter.
Nous recommandons toujours de réaliser une seconde visite à une autre heure et avec une autre personne, de préférence quelqu'un qui possède des connaissances en construction ou en architecture. Cette deuxième visite devrait avoir lieu rapidement après la première, idéalement dans la semaine qui suit. Pendant ce laps de temps, vous pouvez recueillir des informations sur l'environnement de la propriété, les services disponibles, les commerces et les transports, et même rencontrer des voisins ou des membres du personnel.
Lors de cette seconde visite, effectuez un examen approfondi de la propriété : vérifiez les interrupteurs, les prises électriques, les appareils, le chauffage, la climatisation, l'éclairage, etc. Pour ce qui est de l'eau, examinez les robinets, leur pression, les canalisations et soyez attentif à d'éventuelles mauvaises odeurs.
Treizième piège – Ne pas poser de questions sur le bien et son occupation
Lors de vos visites immobilières, il est essentiel de poser des questions pertinentes à l'agent immobilier ou au propriétaire. Les réponses à ces questions peuvent influencer votre offre lors des négociations. Voici quelques points à aborder :
- Les circonstances de la vente : Renseignez-vous sur les raisons pour lesquelles le propriétaire vend son bien. Cela peut être lié à un divorce, un déménagement, des dettes ou un héritage. Ces informations peuvent vous donner un aperçu de la motivation du vendeur et influencer la négociation.
- Durée de mise en vente : Demandez depuis combien de temps la propriété est sur le marché. Si elle est en vente depuis longtemps, cela peut indiquer un prix surévalué par rapport au marché, ce qui pourrait être un point de négociation.
- Historique des occupants : Informez-vous sur les occupants précédents et actuels du bien. Cela peut vous aider à évaluer l'entretien et la conservation de la propriété.
- Nombre d'offres reçues : Demandez combien d'offres ont été reçues et à quel prix. Cette information peut vous donner une idée de la compétitivité du marché et de la position du vendeur.
- Urgence de vendre : Déterminez si le vendeur est pressé de vendre. Une urgence financière peut rendre le vendeur plus ouvert à la négociation.
- Durée du contrat de location : Si la propriété est louée, renseignez-vous sur la durée du contrat de location en cours. Cela peut affecter la flexibilité du vendeur et de potentielles négociations.
Quatorzième piège – Ne pas demander quels sont les coûts et les frais annuels
Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il est essentiel de connaître les coûts et les frais annuels associés. Voici quelques éléments à demander à l'agence ou au propriétaire :
Lors de l'achat d'une propriété en Espagne, il est essentiel de connaître les coûts et les frais annuels associés. Voici quelques éléments à demander à l'agence ou au propriétaire :
- Impôt sur les biens immobiliers (IBI) : Il s'agit de l'équivalent de l'impôt foncier en France. Renseignez-vous sur le montant annuel de cet impôt pour la propriété.
- Charges de copropriété : Si la propriété est en copropriété, demandez les détails des charges de copropriété annuelles. Cela peut inclure l'entretien des parties communes, les services de conciergerie, l'assurance, etc. De plus, renseignez-vous sur d'éventuelles charges exceptionnelles pour des travaux futurs, comme la rénovation de l'ascenseur ou de la façade.
- Entretien du jardin ou de la piscine : Si la propriété comprend un jardin ou une piscine, demandez le coût annuel de leur entretien. Cela peut être important pour évaluer les dépenses continues liées à la propriété.
- Factures d'électricité, de gaz et d'eau : Demandez les montants des factures d'électricité, de gaz et d'eau pour avoir une idée des coûts d'énergie associés à la propriété.
Quinzième piège – Attendre trop longtemps pour faire une offre
Lorsque vous trouvez un logement qui vous convient, il est essentiel de ne pas attendre trop longtemps avant de faire une offre. Voici pourquoi :
Lorsque vous trouvez un logement qui vous convient, il est essentiel de ne pas attendre trop longtemps avant de faire une offre. Voici pourquoi :
- Risque de perdre l'opportunité : En attendant trop longtemps, vous courez le risque de voir le logement vous passer sous le nez. Les biens immobiliers attractifs peuvent être vendus rapidement, surtout dans un marché compétitif.
- Délais de vente prolongés : Même si les délais de vente sont plus longs depuis 2023, cela ne signifie pas que vous pouvez vous permettre d'attendre indéfiniment. Il est toujours préférable de prendre une décision rapidement pour éviter de manquer une opportunité.
- Fixez-vous des règles : Avant de faire une offre, établissez des règles pour vous-même. Prévoyez une visite et une contre-visite, idéalement avec un professionnel, pour évaluer le bien. Explorez également l'environnement et assurez-vous de vérifier tous les documents nécessaires. Limitez ce processus à quelques jours, voire une semaine au maximum.
Seizième piège – Ne pas demander ce que comprend le prix
Lorsque vous examinez le prix d'un bien immobilier, il est crucial de comprendre ce qui est inclus dans ce prix et ce qui ne l'est pas. Voici quelques éléments à considérer :
Lorsque vous examinez le prix d'un bien immobilier, il est crucial de comprendre ce qui est inclus dans ce prix et ce qui ne l'est pas. Voici quelques éléments à considérer :
- Commission de l'agence immobilière : Assurez-vous de savoir si le prix annoncé comprend la commission demandée aux acheteurs par certaines agences immobilières. Dans certaines régions, cette commission est à la charge de l'acheteur, ce qui peut influencer le coût total de l'acquisition.
- Transferts de titularité des contrats : Demandez si l'agence immobilière prendra en charge les transferts de titularité des différents contrats, tels que l'électricité, l'eau, le gaz, ou les frais de syndic. Si certains compteurs sont coupés, cela peut entraîner des coûts supplémentaires et des délais d'attente importants.
- Inclusions des meubles et de l'électroménager : Clarifiez si le prix comprend les meubles et l'électroménager. Il peut arriver que ces éléments soient inclus dans le prix de vente, mais ce n'est pas toujours le cas.
- Réparations des éléments défectueux : Renseignez-vous sur les éventuelles réparations des éléments défectueux prévues à la charge des vendeurs avant l'achat. Cela peut inclure des réparations électriques, de plomberie, de climatisation, de chauffage, des volets cassés, le nettoyage de la piscine, etc.
- Frais supplémentaires pour les places de parking ou les caves : Si le bien immobilier comprend une place de parking ou une cave, assurez-vous de savoir si le prix annoncé les inclut. Parfois, ces éléments sont vendus séparément et ne sont pas inclus dans le prix initial.
Dix-septième piège – Oublier les démarches administratives préalables
Avant d'acheter un bien immobilier en Espagne, il est essentiel de s'assurer que toutes les démarches administratives nécessaires sont effectuées. Voici quelques points à ne pas négliger :
Avant d'acheter un bien immobilier en Espagne, il est essentiel de s'assurer que toutes les démarches administratives nécessaires sont effectuées. Voici quelques points à ne pas négliger :
- Obtention du NIE (Numéro d'Identification des Étrangers) : Le NIE est une exigence légale pour les acheteurs étrangers en Espagne. Sans ce numéro, vous ne pourrez pas procéder à l'achat. Il est recommandé de commencer les démarches pour obtenir le NIE dès que possible, car cela peut prendre du temps. Chaque acheteur doit obtenir son propre NIE, et cela peut nécessiter un rendez-vous dans un consulat espagnol ou un commissariat en Espagne.
- Obtention du NIF (Numéro d'Identification Fiscale) pour les sociétés : Si vous achetez en tant que société étrangère, vous aurez besoin du NIF. Comme pour le NIE, cela peut prendre du temps, alors assurez-vous de commencer les démarches suffisamment tôt.
- Contrats de mariage et/ou procurations certifiés et apostillés : Si vous achetez en tant que couple marié ou si vous avez besoin de procurations pour agir au nom de quelqu'un d'autre, assurez-vous que tous les documents nécessaires sont certifiés et apostillés.
Le statut matrimonial est important.
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens et que vous envisagez un achat, le notaire exigera une copie de votre contrat de mariage. Vous devrez la certifier, l'apostiller et, dans la plupart des cas, la faire traduire. Cette démarche peut prendre jusqu'à un mois, voire plus, car tous les endroits n'ont pas de Cour d'Appel (service de l'apostille), alors assurez-vous de le faire à temps.
Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens et que vous envisagez un achat, le notaire exigera une copie de votre contrat de mariage. Vous devrez la certifier, l'apostiller et, dans la plupart des cas, la faire traduire. Cette démarche peut prendre jusqu'à un mois, voire plus, car tous les endroits n'ont pas de Cour d'Appel (service de l'apostille), alors assurez-vous de le faire à temps.
Les procurations doivent être préparées.
Il est possible qu'un ou plusieurs acheteurs ne puissent pas être présents lors de l'acte d'achat. Dans ce cas, une procuration notariée est nécessaire pour les représenter. Tout comme pour les actes de mariage, cette procuration devra être apostillée.
Il est possible qu'un ou plusieurs acheteurs ne puissent pas être présents lors de l'acte d'achat. Dans ce cas, une procuration notariée est nécessaire pour les représenter. Tout comme pour les actes de mariage, cette procuration devra être apostillée.
Un avocat en droit immobilier pour gérer toutes les étapes pré-achat.
Pour éviter ces 17 pièges avant l’achat, une solution efficace consiste dès le début de votre projet d'achat en Espagne à faire appel à un avocat francophone spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel se chargera de vous conseiller et de vous assister tout au long du processus d'achat, en veillant à ce que vos intérêts soient protégés et en vous évitant les éventuelles complications.
Pendant la phase de prospection précédant l’achat, votre avocat accomplira diverses tâches, notamment :
Dans les prochains articles à paraître, nous verrons que le rôle de l'avocat en droit immobilier est tout aussi crucial dans la phase d’achat et post-achat. Il négocie le prix, vérifie l’intégrité du bien ainsi que toute sa documentation administrative et juridique, vous assiste pour l'ouverture d'un compte bancaire, contrôle les différents contrats, facilite la procédure de paiement, est votre interlocuteur avec les services du notaire et facilite votre installation dans votre nouveau logement.
Avocat en droit immobilier, c’est notre métier. Consultez-nous pour gagner du temps et économiser en nous envoyant un mail à info@maleyabogados.com ou en remplissant le formulaire en bas de page. En faisant appel à nous, vous bénéficierez d'une assistance personnalisée tout au long de votre processus d'acquisition en Espagne, en toute sécurité et au moindre coût.
Pour éviter ces 17 pièges avant l’achat, une solution efficace consiste dès le début de votre projet d'achat en Espagne à faire appel à un avocat francophone spécialisé en droit immobilier. Ce professionnel se chargera de vous conseiller et de vous assister tout au long du processus d'achat, en veillant à ce que vos intérêts soient protégés et en vous évitant les éventuelles complications.
Pendant la phase de prospection précédant l’achat, votre avocat accomplira diverses tâches, notamment :
- Vous aider à définir votre cahier des charges et votre budget.
- Vérifier la fiscalité de la zone choisie.
- Vous conseiller sur un éventuel financement.
- Effectuer une pré-sélection de biens immobiliers à partir de portails immobiliers, d'agences, de syndics, de notaires, etc.
- Prendre des rendez-vous et vous accompagner lors des visites des biens immobiliers.
- Sélectionner les biens correspondant le mieux à votre projet.
- Étudier l’environnement du bien choisi (voisinage, commerces, services, centres de soin, écoles, etc.).
- Interroger le propriétaire et/ou l’agence sur le bien choisi, son prix, les charges et impôts annuels, etc.
- Vous assister dans les démarches administratives préalables, notamment l'obtention du NIE.
- Être disponible pour répondre à toutes vos questions et vous fournir des conseils juridiques.
Dans les prochains articles à paraître, nous verrons que le rôle de l'avocat en droit immobilier est tout aussi crucial dans la phase d’achat et post-achat. Il négocie le prix, vérifie l’intégrité du bien ainsi que toute sa documentation administrative et juridique, vous assiste pour l'ouverture d'un compte bancaire, contrôle les différents contrats, facilite la procédure de paiement, est votre interlocuteur avec les services du notaire et facilite votre installation dans votre nouveau logement.
Avocat en droit immobilier, c’est notre métier. Consultez-nous pour gagner du temps et économiser en nous envoyant un mail à info@maleyabogados.com ou en remplissant le formulaire en bas de page. En faisant appel à nous, vous bénéficierez d'une assistance personnalisée tout au long de votre processus d'acquisition en Espagne, en toute sécurité et au moindre coût.
Source : Acheter en Espagne