El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal cita en primer lugar, entre los órganos de gobierno de las Comunidades de Propietarios, a la Junta de Propietarios. Su importancia no solo se desprende de este primer lugar que ocupa en el listado, sino también, de que es el órgano de gobierno desarrollado de forma más extensa y detallada por la LPH.
En el siguiente artículo del blog, realizaremos un estudio pormenorizado de las funciones y del desarrollo de las reuniones de la Junta de Propietarios intentando sistematizar los elementos que caracterizan a éste órgano para que pueda ser entendido de forma clara.
En primer lugar, debemos hacer referencia al artículo 14 LPH que señala de forma exhaustiva las funciones que le corresponden a la Junta de Propietarios. A saber:
El art. 15 LPH señala por su parte, que la asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.
En este punto, hay que tener en cuenta que, si un piso o local de los que constituyen la Comunidad pertenece “pro indiviso” a varios propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Por lo que respecta a los propietarios morosos, los que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (o no hubiesen impugnado judicialmente esas deudas o no hayan realizado a la consignación judicial o notarial de la misma), podrán participar en las deliberaciones y discusiones de la Junta pero en ningún caso tendrán derecho de voto. El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, ya que sus votos no serán computados.
Por su parte, el artículo 16 LPH desarrolla uno de los aspectos más importantes, el procedimiento de las reuniones de la Junta de Propietarios.
La Junta se debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas en Junta Ordinaria. También podrá reunirse en Junta Extraordinaria cuando lo considere conveniente el Presidente o así lo solicite la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener también una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto que conlleva la situación de morosidad en la que se encuentran.
Cualquier propietario puede solicitar por escrito al Presidente que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la Comunidad; El Presidente, debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin sujeción a “quórum”.
La reunión en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. En su defecto, se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada realizándose las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Otro aspecto de vital importancia son las votaciones que se realizan en las Juntas de Propietarios. El artículo 17 LPH intenta hacer una enumeración de los votos necesarios para alcanzar acuerdos en distintas situaciones, sin embargo, al ser la casuística tan extensa, la ley no deja de ser un ejemplo de situaciones, pudiéndose dar en la realidad una casuística mucho mayor. Basándonos en esta ejemplificación, podemos señalar que, los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:
La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, no exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (sistema de las dobles mayorías).
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Estas obras, aprobadas en Junta son de obligado cumplimiento por parte de la Comunidad y, los afectados, en caso de incumplimiento de la misma, podrán demandar judicialmente su acometida.
El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.
Los acuerdos válidamente adoptados son ejecutivos desde su aprobación y obligan a todos los comuneros.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, y con el correspondiente interés legal.
Para la validez de todos los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pueda lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, puede solicitarse al Juez de Primera Instancia para que decida al respecto.
Respecto a los acuerdos que se adoptan en las Juntas de Propietarios, hay que señalar que cabe impugnación de los mismos ante los tribunales siempre que cumplan con una serie de requisitos:
Para que la impugnación se pueda llevar a cabo el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El plazo para poder impugnar es 3 meses desde que se adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo será 1 año.
En todo caso, será pertinente contar con un abogado especialista en la materia que le asesore respecto a las posibilidades de actuación que más se adecúe al caso concreto.
Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deben ser inscritos en el libro de actas de la Comunidad diligenciado por el Registro de la Propiedad.
Dicha acta debe contener como mínimo los siguientes datos:
Cabe subsanar errores del acta pero, en todo caso, ésta deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
El Administrador- secretario debe conservar y custodiar, durante un plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, representaciones y demás documentos relevantes de las reuniones.
Para más información al respecto, no dude en contactar con Maley Abogados en [email protected] o a través del número de teléfono 659 11 96 11.
Fernando MONTIJANO CABRERA
Abogado
En primer lugar, debemos hacer referencia al artículo 14 LPH que señala de forma exhaustiva las funciones que le corresponden a la Junta de Propietarios. A saber:
- Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Secretario y Administrador y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
El art. 15 LPH señala por su parte, que la asistencia a la Junta de Propietarios puede ser personal o mediante representante legal. También cabe apoderar a otra persona, bastando para ello un escrito firmado por el propietario.
En este punto, hay que tener en cuenta que, si un piso o local de los que constituyen la Comunidad pertenece “pro indiviso” a varios propietarios, éstos deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.
Por lo que respecta a los propietarios morosos, los que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad (o no hubiesen impugnado judicialmente esas deudas o no hayan realizado a la consignación judicial o notarial de la misma), podrán participar en las deliberaciones y discusiones de la Junta pero en ningún caso tendrán derecho de voto. El acta de la Junta debe reflejar los propietarios privados del derecho de voto, ya que sus votos no serán computados.
Por su parte, el artículo 16 LPH desarrolla uno de los aspectos más importantes, el procedimiento de las reuniones de la Junta de Propietarios.
La Junta se debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas en Junta Ordinaria. También podrá reunirse en Junta Extraordinaria cuando lo considere conveniente el Presidente o así lo solicite la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas debe hacerla el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener también una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto que conlleva la situación de morosidad en la que se encuentran.
Cualquier propietario puede solicitar por escrito al Presidente que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier asunto de interés para la Comunidad; El Presidente, debe incluirlos en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurren, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se señalará una segunda convocatoria de la misma que se celebrará sin sujeción a “quórum”.
La reunión en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. La citación para la Junta ordinaria anual debe hacerse, cuando menos, con 6 días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. En su defecto, se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada realizándose las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La Junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Otro aspecto de vital importancia son las votaciones que se realizan en las Juntas de Propietarios. El artículo 17 LPH intenta hacer una enumeración de los votos necesarios para alcanzar acuerdos en distintas situaciones, sin embargo, al ser la casuística tan extensa, la ley no deja de ser un ejemplo de situaciones, pudiéndose dar en la realidad una casuística mucho mayor. Basándonos en esta ejemplificación, podemos señalar que, los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetan, entre otras, a las siguientes normas:
La unanimidad sólo se exige para aprobar o modificar reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, no exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (sistema de las dobles mayorías).
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes destinados a suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, tampoco exige unanimidad, sino que basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Estas obras, aprobadas en Junta son de obligado cumplimiento por parte de la Comunidad y, los afectados, en caso de incumplimiento de la misma, podrán demandar judicialmente su acometida.
El voto de los propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia por escrito al Secretario en el plazo de 30 días naturales a partir de la fecha en que se les comunique, se considerarán favorables al acuerdo.
Los acuerdos válidamente adoptados son ejecutivos desde su aprobación y obligan a todos los comuneros.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación (antenas colectivas, televisión digital, etc.), o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos (gas natural, electricidad, etc.) puede ser acordada, a petición de cualquier propietario, con el voto favorable de tan sólo un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. La Comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, puede autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, y con el correspondiente interés legal.
Para la validez de todos los demás acuerdos basta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria son válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pueda lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, puede solicitarse al Juez de Primera Instancia para que decida al respecto.
Respecto a los acuerdos que se adoptan en las Juntas de Propietarios, hay que señalar que cabe impugnación de los mismos ante los tribunales siempre que cumplan con una serie de requisitos:
- Cuando los acuerdos adoptados en Junta sean contrarios a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o a la ley.
- Cuando perjudiquen gravemente los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún comunero que no tenga obligación jurídica de soportarlo o que hayan sido adoptados con abuso de derecho.
Para que la impugnación se pueda llevar a cabo el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
El plazo para poder impugnar es 3 meses desde que se adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo será 1 año.
En todo caso, será pertinente contar con un abogado especialista en la materia que le asesore respecto a las posibilidades de actuación que más se adecúe al caso concreto.
Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios deben ser inscritos en el libro de actas de la Comunidad diligenciado por el Registro de la Propiedad.
Dicha acta debe contener como mínimo los siguientes datos:
- La fecha y el lugar de celebración de la Junta.
- Persona que convoca la Junta o, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
- El carácter ordinario o extraordinario de la misma y si ésta se celebró en primera o segunda convocatoria.
- Asistentes a la Junta, cargos que en su caso ocupan, un listado de los propietarios representados y quien los representa, y las cuotas de participación.
- El orden del día de la reunión.
- Los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, y las cuotas de participación que representen.
- Firmas del presidente y del secretario- administrador (Existe para ello un plazo de diez días naturales desde que termina la Junta).
Cabe subsanar errores del acta pero, en todo caso, ésta deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
El Administrador- secretario debe conservar y custodiar, durante un plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, representaciones y demás documentos relevantes de las reuniones.
Para más información al respecto, no dude en contactar con Maley Abogados en [email protected] o a través del número de teléfono 659 11 96 11.
Fernando MONTIJANO CABRERA
Abogado
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